De meeste overeenkomsten zijn ‘vormvrij’. Dat betekent dat ze ook mondeling kunnen worden gesloten. Hoewel ze – met name als er geen derde getuige van is geweest – moeilijk bewijsbaar kunnen zijn, zijn mondelinge afspraken in principe dus gewoon opeisbaar en afdwingbaar. Maar dat geldt niet voor alle type overeenkomsten. Zo bepaalt de wet dat koopovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken in sommige gevallen schriftelijk moeten worden afgesloten.
Bescherming van de consument bij de koop van een woning
Is de koper een natuurlijk persoon die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt (= een consument) en de onroerende zaak die hij wil kopen is bestemd voor gebruik als woning, dan moet de koopovereenkomst schriftelijk worden gesloten (artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek / BW).
Het doel van deze bepaling is om de consument-koper te beschermen tegen overhaaste beslissingen. Bovengenoemd schriftelijkheidsvereiste en de bescherming die daarvan uitgaat, gelden dan ook niet als de koper een rechtspersoon is, die de woning dan dus in de uitoefening van een bedrijf koopt. Twee ondernemers kunnen dus gewoon een rechtsgeldige en afdwingbare koopovereenkomst met betrekking tot een woning met elkaar sluiten, zonder dat die koopovereenkomst schriftelijk hoeft te worden vastgelegd.
Koopovereenkomst met consument vastleggen in koopakte
Volgens de wet moet meer specifiek de koopovereenkomst met betrekking tot een woning met een consument in een (koop)‘akte’ worden vastgelegd (artikel 7:2 lid 2 BW). Dat betekent dat de (inhoud van) de koopovereenkomst zelf schriftelijk moet worden vastgelegd. De akte waarin de koopovereenkomst is vastgelegd, of een kopie daarvan, moet aan de koper ter hand worden gesteld. Koper en verkoper kunnen dus niet volstaan met bijvoorbeeld via e-mail of WhatsApp over de overeenkomst te onderhandelen en zich daarmee op die manier akkoord te verklaren.
Verder is in artikel 7:2 lid 2 BW voor de koper een bedenktijd van drie dagen na ontvangst van de koopakte vastgelegd. Ook deze bedenktermijn beoogt de consument-koper te beschermen tegen overhaaste beslissingen. Bedenkt de koper zich binnen de termijn, dan kan hij de koopovereenkomst ontbinden.
Met artikel 7:2 lid 2 BW wil de wetgever bereiken dat het duidelijk is wanneer er wilsovereenstemming tussen de koper en de verkoper is over de koop en dat de koper de mogelijkheid heeft om de schriftelijke overeenkomst aan een deskundige voor te leggen. Tijdens de bedenktijd kan de koper dan een deskundige inschakelen.
Maakt de koper gebruik van de bedenktermijn en ontbindt hij de koopovereenkomst dus tijdig, dan moet hij wel oppassen als hij vervolgens met betrekking tot dezelfde woning alsnog een koopovereenkomst met de verkoper sluit. Doet hij dat namelijk binnen zes maanden na de ontbinding van de eerste koopovereenkomst, dan kan hij niet nogmaals gebruik maken van het ontbindingsrecht.
Geen akte, dan ook geen vordering tot nakoming
Als verkoper en koper de koopovereenkomst met betrekking tot de woning niet in een koopakte vastleggen, is de koopovereenkomst nietig. Dat betekent dat er dan helemaal geen koopovereenkomst tot stand komt en er dus ook geen nakoming van die koopovereenkomst – levering en overdracht van de woning door de koper en betaling door de verkoper – kan worden gevorderd.
Bescherming consument-verkoper
De bescherming van het schriftelijkheidsvereiste bij koopovereenkomsten met betrekking tot woningen komt in de eerste plaats toe aan de consument-koper. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat als de verkoper van een woning kan worden aangemerkt als consument (= natuurlijk persoon die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt), ook hij beschermd wordt als de koopovereenkomst niet op schrift is gesteld. In dat geval kan de koper op zijn beurt niet vorderen dat de verkoper de woning levert en overdraagt, omdat de koopovereenkomst nietig is.
Dwingend recht
Het schriftelijkheidsvereiste en de wettelijke bedenktermijn met betrekking tot de koopovereenkomst onroerende zaken zijn van dwingend recht. Dat betekent dat daar in principe niet van kan worden afgeweken. Wel kan de koper méér bescherming worden geboden, door hem bijvoorbeeld een langere bedenktermijn te geven.
Advies
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met onze advocaat vastgoedrecht mr. Alexander Broekhoven.
