Bouwsoos 7 november 2024

Gisteren mochten wij een bijeenkomst verzorgen voor de Sociëteit voor Bouwen en Wonen Midden-Holland, ook wel ‘de bouwsoos’ genoemd. Onze advocaten mr. Alexander Broekhoven en mr. Margreet Bos-Steenbergen verzorgden een korte kennissessie over de gevolgen van de per 1 januari 2024 ingevoerde Omgevingswet en over het werken met zzp’ers vanaf 1 januari 2025. Na afloop was het voor velen een mooie gelegenheid om – onder het genot van een hapje en een drankje – ons kantoor te bekijken en te zien hoe het oude Kaaspakhuis is getransformeerd naar kantoren en appartementen.

Voor de geïnteresseerden die onze PowerPoint nog eens willen nalezen, is de inhoud daarvan hieronder te vinden.

 

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

• Gefaseerde invoering vanaf 1-1-2024;
• 2 regelingen: Wkb zelf en Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen.

Doel Wkb

1. Betere (borging) / verbetering bouwkwaliteit (publiekrechtelijk);
2. Verbetering positie consument (privaatrechtelijk);
3. Stimuleren kwaliteitsverbetering en faalkostenvermindering.

• Vanaf 1-1-2024 verschuiving toets bouwplan / bouwtechnische voorschriften van gemeente / omgevingsdienst (vooraf) naar (onafhankelijke) kwaliteitsborger (toets in de praktijk / op de bouwplaats)

Publiekrechtelijke aspecten Wkb

3 gevolgklassen bouwwerken, naar gelang risico:

1. Weinig risicovolle bouwwerken (bijv. igv nieuwbouw woningen, eenvoudige bedrijfsgebouwen / verbouwingen);
2. Risicoklasse 2: bijv. bibliotheken, onderwijsgebouwen;
3. Risicoklasse 3: bijv. voetbalstadions, ziekenhuizen.

Gevolgklasse 1 uitgewerkt:

1. Grondgebonden woningen + annexen (dus appartementen, woning boven winkel niet) – zorgwoningen en studentenhuizen (kamergewijze verhuur) niet;
2. woonboten;
3. Vakantiehuisjes;
4. Bouwwerken van max. 2 bouwlagen met industriefunctie: opslaghallen, veestallen, productiehallen, magazijnen, kassen, werkplaatsen (+ annexen) – kantoorgebouwen en winkels niet (maar magazijn bij winkel dan weer wel);
5. fietsers- / voetgangersbruggen (langzaam verkeer) tot max. 20m overspanning, maar ze mogen niet over een rijks- of provinciale weg liggen;
6. Andere bovengrondse bouwwerken tot 20m hoog, die geen gebouw zijn: kleine zendmasten, antennes, kademuren, kleine windmolens – waterkerende constructies (stuwen, sluizen) niet.

Gefaseerde invoering Wkb:

1. Geldt vanaf 1-1-2024 alleen voor nieuwbouwplannen in gevolgklasse 1;
2. Geldt op zijn vroegst vanaf 1-1-2025 voor verbouwplannen in gevolgklasse 1;
3. Geldt op zijn vroegst vanaf 2029 ook voor bouwplannen in gevolgklassen 2 en 3.

• Initiatiefnemer bouw huurt kwaliteitsborger in;
• Kwaliteitsborger houdt toezicht op kwaliteit bouwplan en ziet erop toe dat bouwwerk bij gereedmelding aan de regels voldoet. Voor gereedmelding bij gemeente / omgevingsdienst is verklaring gerechtvaardigd vertrouwen cf Bbl + ‘as built’-documentatie (samen ‘dossier bevoegd gezag’) vereist;
• Kwaliteitsborger maakt borgingsplan (art. 3.80 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), adhv risicobeoordeling ogv Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, voorheen: Bouwbesluit);
• Gemeente / omgevingsdienst toetst alleen nog op ruimtelijke aspecten / welstand + controleert dossiers op volledigheid.
• Voor bouwactiviteiten / bouwwerken in gevolgklasse 1 is geen omgevingsvergunning nodig, maar moet initiatiefnemer een bouwmelding doen (bij gemeente / omgevingsdienst);
• Zonder kwaliteitsborger kan er geen bouwmelding worden gedaan en mag er niet met de bouw worden begonnen;
• Dit regime geldt op zijn vroegst vanaf 1-1-2025 ook voor verbouwingen als dakopbouw of renovatie / transformatie;
• Kleine verbouwingen (dakkapel, aanbouw) zijn vergunningvrij, dus daar is geen kwaliteitsborger voor nodig en evenmin een bouwmelding.

Wat verandert er precies?

• De aansprakelijkheid van de aannemer wordt verruimd. Ook als gebreken NIET bij oplevering geconstateerd zijn, blijft de aannemer aansprakelijk. Tenzij de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen (art. 7:758 lid 4 BW Nieuw). Igv professionele opdrachtgever is dit weg te contracteren.
• De 5%-regeling voor de woningbouw is veranderd. Het komt neer op vrijgave van de laatste 5% op expliciet aangeven van de consument/opdrachtgever. De bouwer moet daarom het moment van oplevering duidelijk communiceren aan de consument.
• De aannemer heeft bij woningbouw een informatieplicht en moet de consument/opdrachtgever informeren over de wijze van verzekeren voor gebreken en afbouw.
• De aannemer moet bij oplevering een opleverdossier aan de consument/opdrachtgever overhandigen waarin volledig inzicht geboden wordt in de nakoming van de overeenkomst.

 

ZZP’ers verleden tijd?

• Kamerbrief 6 september 2024
• Volledig opheffen handhavingsmoratorium per 1 januari 2025.
• Aangepast boetebeleid → geen vergrijpboetes in 2025 indien organisatie aantoonbaar kan laten zien dat deze bezig is met verkleinen schijnzelfstandigheid (Let op; wel verzuimboetes!).
• Uitfaseren modelovereenkomsten:
  • Modelovereenkomsten worden sinds 1 januari 2024 niet meer in behandeling genomen. Bestaande overeenkomsten worden geëerbiedigd tot einddatum goedkeuring Belastingdienst.

Stel ZZP’er blijkt werknemer, risico’s?

• Loonbelasting + sociale verzekeringspremies verschuldigd
• Premieafdracht aan pensioenfonds
• Ontslagbescherming
• Doorbetaling bij ziekte
• Cao-claims (inclusief premieafdracht aan sociale fondsen)
• Stel ZZP’er blijkt uitzendkracht, risico’s voor de inlener
  • Loonbelasting + sociale verzekeringspremies als niet afgedragen door uitzendbureau
  • Cao-claims indien uitzendbureau niet nakomt
  • Mogelijk premieafdracht aan StiPP

Conceptwetsvoorstel Wet verduidelijking beoordeling arbeidsrelaties en rechtsvermoeden (VBAR)

21 juni 2024: wetsvoorstel naar Raad van State

• Voorstel tot aanvulling art. 7:610 BW
• Toetsingskader verbeterd n.a.v. internetconsultatie
• Van arbeidsovereenkomst zou sprake zijn indien:
  • de arbeid wordt verricht onder werkinhoudelijke aansturing door werkgever, of
  • de arbeid is organisatorisch ingebed in de organisatie van werkgever en
  • de werknemer de arbeid niet voor eigen rekening en risico verricht.
• Introductie bewijsvermoeden: beloning minder dan EUR 32,24 → vermoeden arbeidsovereenkomst.
• Beoogde inwerkingtreding: 1 januari 2026 (erg ambitieus).

Tips bij beoordeling inhoud overeenkomst van opdracht

• Beoordeel elementen arbeid, loon en gezag
• Leg onder andere vast:
  • Duur: bepaalde tijd
  • Dat de fictieve dienstbetrekking van thuiswerkers en gelijkgestelden is uitgesloten
  • Duidelijke omschrijving werkzaamheden, werksituatie en evt. de te bewerkstelligen resultaten
  • Dat de werkzaamheden zelfstandig, voor eigen verantwoordelijkheid en aansprakelijk worden verricht
  • Alleen aanwijzingen mbt doel van de opdracht
  • Afspraken mbt verhindering verrichten arbeid en geen recht op vergoeding
  • Geen verplichting tot accepteren opdracht, tijdig wijzigen of afzeggen opdracht
  • Geen personeelsfeestjes, -etentjes ed. tenzij direct verbonden met de opdracht
  • ZZP’er draagt zorg voor eigen scholing, verzekeringen (pensioen, a.o., beroepsaansprakelijkheid ed.)
  • Uurtarief is hoger dan € 33,00 en niet gebaseerd op cao of personeelsregeling
  • ZZP’er heeft een eigen verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor werkzaamheden.
  • Twijfel? Sluit een arbeidsovereenkomst!