Op 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingevoerd. Daarmee wil de Rijksoverheid de bouwkwaliteit in Nederland verhogen.
Behalve dat door de Wkb het stelsel van het publiekrechtelijke bouwrecht is veranderd (met name omdat bouwplannen / bouwtechnische voorschriften niet meer vooraf door de gemeente worden getoetst, maar op de bouwplaats door een onafhankelijke ‘kwaliteitsborger’), is daardoor ook het Burgerlijk Wetboek (BW) / het privaatrecht gewijzigd.
Vijf wijzigingen in het BW
Door de Wkb is het BW op vijf punten gewijzigd. Deze wijzigingen staan allemaal in titel 12 – Aanneming van werk – van het BW en zijn specifiek gericht op aanneming van bouwwerken en de bouw van woningen voor consumenten / particulieren.
Het gaat om de volgende wijzigingen:
- aanscherping van de waarschuwingsplicht van de aannemer jegens de opdrachtgever (art. 7:754 BW);
- introductie van het opleverdossier (art. 7:757a BW);
- een wijziging in de regeling van de verborgen gebreken (art. 7:758 lid 4 BW);
- introductie van een informatie- en garantieplicht van de aannemer jegens de particuliere opdrachtgever / consument over verzekeringen en financiële zekerheid (art. 7:765a BW);
- een aanpassing van de 5%-regel m.b.t. betaling van de opleveringstermijn voor particuliere opdrachtgevers / consumenten (art. 7:768 BW).
Het doel van deze wijzigingen is het verbeteren van de kwaliteit van bouwwerken, door:
- de aannemer zoveel mogelijk verantwoordelijk te laten zijn voor de kwaliteit;
- de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer te versterken.
1. De waarschuwingsplicht
Artikel 7:754 BW bevat de verplichting voor de aannemer om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in zijn opdracht, voor gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever en voor fouten in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.
Door de Wkb is aan artikel 7:754 BW een tweede lid toegevoegd dat bepaalt dat die waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet worden gegeven en dat de aannemer de opdrachtgever op tijd op de mogelijke gevolgen voor de uitvoering van de overeenkomst moet wijzen.
Van dit nieuwe tweede lid kan (contractueel) niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (een particulier / consument dus). De bedoeling hiervan is versterking van de positie van – met name – de particuliere opdrachtgever / consument.
Artikel 7:754 lid 2 BW is ook van toepassing op aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten.
2. Het opleverdossier
Met artikel 7:757a BW introduceert de Wkb het opleverdossier in het BW. Het artikel is geheel nieuw en heeft als uitgangspunt dat de aannemer bij de oplevering zoveel mogelijk informatie over het opgeleverde werk aan de opdrachtgever moet verstrekken. Dat betekent dat de aannemer een dossier aan de opdrachtgever moet overleggen dat volledig inzicht geeft in de uitvoering van de overeenkomst door de aannemer en de in dat kader uitgevoerde werkzaamheden.
In het opleverdossier moeten in ieder geval de tekeningen en berekeningen met betrekking tot het opgeleverde bouwwerk en de bijbehorende installaties en een beschrijving van de toegepaste materialen, de installaties en de gebruiksfuncties van het bouwwerk zitten. Daarnaast moet het opleverdossier de gegevens en documentatie bevatten die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Artikel 7:757a BW is van toepassing op alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten.
3. Aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken
De aanpassing van artikel 7:758 BW (de verborgen-gebreken-regeling) is misschien wel de meest vérgaande wijziging van het BW door de Wkb. Met de inwerkingtreding van de Wkb is aan artikel 7:758 BW een vierde lid toegevoegd dat bepaalt dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet door de opdrachtgever zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
Van het nieuwe vierde lid van artikel 7:758 BW kan (contractueel) niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (een particulier / consument dus). In andere gevallen kan van artikel 7:758 lid 4 BW alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken als dat uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst is opgenomen.
Het uitgangspunt van artikel 7:758 BW was tot 1 januari 2024 dat met de oplevering en de aanvaarding van het bouwwerk door de opdrachtgever het risico voor gebreken naar hem/haar over ging, tenzij er sprake was van een gebrek dat hij/zij bij de oplevering in redelijkheid niet had kunnen ontdekken (verborgen gebrek). De vraag of een gebrek door de opdrachtgever in redelijkheid ontdekt had kunnen worden, heeft in de praktijk tot veel discussie en dus jurisprudentie geleid. Het uitgangspunt van artikel 7:758 BW bleef tot 1 januari 2024 echter ook volgens die jurisprudentie dat de aannemer verantwoordelijk was voor (gebreken aan) het bouwwerk tot aan de oplevering en dat het risico daarvan na oplevering in beginsel bij de opdrachtgever lag.
Dat laatste is per 1 januari 2024 veranderd. Vanaf de inwerkingtreding van artikel 7:758 lid 4 BW blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken in het bouwwerk. De aannemer is alleen dán niet aansprakelijk, als het gebrek ook bij latere ontdekking niet aan hem toe te rekenen is.
Artikel 7:758 lid 4 BW is van toepassing op alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten.
4. De informatie- en garantieplicht
Met artikel 7:765a BW introduceert de Wkb een bepaling die uitsluitend betrekking heeft op – kort gezegd – de bouw van een woning in opdracht van een particulier / consument (Boek 7 titel 12 afdeling 2 BW). De bedoeling van dit nieuwe wetsartikel is bescherming van de particuliere opdrachtgever tegen financiële risico’s in het geval dat de aannemer fouten maakt of de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst niet kan nakomen. Het artikel houdt in dat voordat de opdrachtgever gebonden is aan een aannemingsovereenkomst, de aannemer hem/haar schriftelijk en ondubbelzinnig moet hebben geïnformeerd of en, zo ja, op welke manier de uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering of een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. De aannemer moet de opdrachtgever in dit kader in ieder geval duidelijk en begrijpelijk informeren over de omvang van de verzekering of de alternatieve financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten of de alternatieve financiële zekerheid is verstrekt (art. 7:765a lid 1). Deze informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst (art. 7:765a lid 2).
Artikel 7:765a BW is van toepassing op alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten.
5. Wijzigingen in de 5%-regeling
Ook de vijfde wijziging van het BW door de Wkb betreft de bouw van een woning in opdracht van een particulier / consument en beoogt diens verdere bescherming. Het gaat om een aanpassing van de 5%-regeling van artikel 7:768 BW. Die regeling geeft de consument (en gaf de consument ook al voor 1 januari 2024) het recht om – met het oog op bij of na oplevering blijkende gebreken – maximaal 5% van de aanneemsom op de laatste termijn in te houden of bij een notaris in depot te storten. Deze 5% wordt (en werd) in principe drie maanden na oplevering alsnog (door de notaris) aan de aannemer betaald, tenzij de opdrachtgever gebruik wil(de) maken van zijn opschortingsbevoegdheid met betrekking tot die betaling op grond van art. 6:262 BW. Ook werd het bedrag aan de aannemer betaald als hij vervangende zekerheid stelde (art. 7:768 lid 3 BW Oud).
Aan artikel 7:768 BW is met de inwerkingtreding van de Wkb een nieuw tweede lid toegevoegd, waarin de aannemer verplicht wordt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na oplevering, maar niet eerder dan een maand daarna, schriftelijk in de gelegenheid te stellen een beroep te doen op zijn opschortingsbevoegdheid, met kopie aan de notaris. Doet de aannemer dat niet, dan mag de notaris het depot niet uitkeren.
Een andere wijziging in artikel 7:768 BW is opgenomen in lid 4, voorheen lid 3. Om het depot bij de notaris uitgekeerd te krijgen, kan de aannemer niet langer volstaan met het stellen van vervangende zekerheid, maar moet hij een aan het depot gelijkwaardige zekerheid stellen.
Het gewijzigde artikel 7:768 BW is van toepassing op alle aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten.
Advies
Met de hierboven besproken wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek wordt met name de particuliere opdrachtgever / consument verder beschermd tegen wanprestatie door de aannemer. Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben of in dit kader problemen ondervinden met uw aannemer, neemt u dan gerust contact op met onze advocaat bouwrecht mr. Alexander Broekhoven.
