De woningkrapte is niet te missen. We horen het overal om ons heen, in de koopsector, maar ook zeker in de (sociale) huursector. Woningcorporaties willen zoveel mogelijk mensen een passende huurwoning bieden. Daarom wordt snel ingegrepen wanneer een huurder zich niet houdt aan de afspraken. Bijvoorbeeld als een huurder geen huur betaalt, overlast veroorzaakt of illegale activiteiten laat plaatsvinden.
Ontruiming
Wanneer een huurder zich niet houdt aan de afspraken kan de verhuurder aan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Om ervoor te zorgen dat de huurder daadwerkelijk de woning verlaat, vraagt de verhuurder ook de ontruiming van het gehuurde. Dat betekent dat alle personen en spullen uit de woning worden gehaald en de sloten worden vervangen.
De belangen van het kind
Maar, hoe zit het als er mogelijk kinderen in een huurwoning wonen? Mogen die eruit gezet worden?
Onlangs heeft de Hoge Raad verschillende vragen beantwoord over dit onderwerp (zie: ECLI:NL:HR:2025:1799). De overheid, rechters, maar ook ‘instellingen voor maatschappelijk welzijn’ moeten bij beslissingen waar kinderen bij betrokken zijn, de belangen van het kind extra zwaar meewegen. Dat staat in het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK).
Dit geldt ook bij ontruiming van een woning. Kinderen hebben het recht om ergens te wonen en de overheid moet daarvoor zorgen. Dit is een belang van kinderen dat zwaar moet meewegen bij de beslissing over een ontruiming. Of woningcorporaties zulke ‘instellingen voor maatschappelijk welzijn’ zijn, heeft de Hoge Raad niet duidelijk gezegd, maar de rechter moet de belangen van kinderen in ieder geval meewegen.
De huurder moet met informatie komen
Dat er rekening mee moet worden gehouden, is daarmee duidelijk, maar hoe? De verhuurder is niet altijd op de hoogte van wie in de woning wonen. Contact krijgen met de huurder lukt ook niet altijd. De Hoge Raad zegt dat de huurder moet aangeven waarom hij het niet eens is met de ontruiming en moet aangeven of er kinderen in het gehuurde wonen en wat de gevolgen van de ontruiming zijn. Als de verhuurder en de rechter geen informatie over het gezin van de huurder hebben, kunnen zij daar geen rekening mee houden.
De rechter maakt zelf een afweging
Ook als de huurder niet reageert op brieven en niet naar de zitting voor de rechter komt, zal de rechter zelf alle belangen afwegen bij zijn beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De rechter kan daarom de verhuurder vragen of er kinderen in de gehuurde woning wonen. De verhuurder moet de informatie geven die hij heeft en die hij redelijkerwijs kan verkrijgen. Wat dat in een specifiek geval betekent, hangt van die situatie af. Het gaat volgens de Hoge Raad niet zo ver dat de rechter zelf (zomaar) bij de gemeente navraag mag doen om te achterhalen wie er op een adres wonen.
Ook als er kinderen wonen, kan de situatie ernstig genoeg zijn om te ontruimen
Als duidelijk is dat er kinderen wonen, weegt dat dus extra zwaar. Maar het kan alsnog zo zijn dat de overtreding van de afspraken zo ernstig is, dat de huurder eruit moet. In het voorbeeld dat de Hoge Raad bespreekt, ging het om vuurwapens en harddrugs in de woning, en in zo’n geval is niet alleen de veiligheid van de kinderen, maar ook van omwonenden in gevaar. Ook daar houdt de rechter rekening mee.
De rechter moet dan in elk geval vragen of de verhuurder een andere woning beschikbaar heeft. Dat geldt zeker bij woningcorporaties, die meer woningen verhuren. Als de rechter – ondanks dat er kinderen wonen – oordeelt dat de verhuurder de huurwoning mag ontruimen, kan de rechter daar voorwaarden aan verbinden, zoals een ruimere ontruimingstermijn, of zelfs dat de verhuurder een alternatieve woonruimte regelt voor de kinderen en ouder(s).
Maar de rechter moet ook altijd de belangen van de verhuurder bij de ontruiming meewegen. Het is bovendien de verantwoordelijkheid van de overheid en de ouders om te zorgen dat kinderen veilig kunnen wonen, en niet van de verhuurder. Het kan dus per geval verschillen tot welke conclusie de rechter komt.
Slotsom
Huurders moeten zich houden aan de regels en afspraken rondom hun huurwoning. Het is in de eerste plaats hun verantwoordelijkheid om te zorgen voor kinderen die bij hen wonen. Toch is het als verhuurder belangrijk om te weten wie er in de huurwoning wonen, de rechter daarover te informeren, en om mee te denken over mogelijke oplossingen voor kinderen. Iedereen begrijpt dat kinderen beschermd moeten worden. In procedures waar kinderen bij betrokken zijn, wegen hun belangen zwaar. Wat dat in de praktijk betekent, hangt af van de situatie.
Heeft u een huurrechtelijke kwestie waarbij u juridische bijstand wenst? Neem dan vooral contact op met een van onze vastgoedspecialisten.
