Steeds vaker krijgen wij zowel vanuit huurders als vanuit verhuurders de vraag: “Wat is eigenlijk de juridische status van die andere bewoner en hoe veranderen we dat?”. Binnen de huurovereenkomst voor woonruimte zijn er verschillende rechtsposities voor samenwonende personen. In dit artikel zetten we de verschillen en de rechten en plichten op een rijtje.
Contractuele medehuurders
Een grote groep met partners die we in de huurmarkt tegenkomen, zijn de zogeheten contractuele medehuurders. Dit zijn koppels die gezamenlijk een woning hebben gehuurd. Ze zijn dus samen huurder, los van de vraag of ze getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap (GP) hebben gesloten. Ze zijn dus samen huurder. Daarmee zijn ze ook beiden hoofdelijk aansprakelijk met betrekking tot de huurpenningen. We noemen deze groep (ten onrechte, omdat ze eigenlijk gezamenlijk hoofdhuurder zijn) contractuele medehuurders. Voor opzegging van de huurovereenkomst geldt in dit geval, dat dit alleen mogelijk is als hierover tussen de beide contractuele medehuurders overeenstemming bereikt is.
Echtgenoten en geregistreerde partners
Is een persoon getrouwd met de huurder of is er sprake van een GP? Dan is deze persoon medehuurder. Medehuurderschap houdt in dat de huurovereenkomst door deze persoon wordt voortgezet als deze met de (hoofd)huurder eindigt. Wanneer het huwelijk of het GP eindigt, kan het huurrecht aan een van de twee personen worden toegedeeld. Dit medehuurderschap ontstaat van rechtswege door het huwelijk of het GP. Er hoeft dus geen actie ondernomen worden om medehuurder te worden.
Samenwoners
Samenwoners zonder huwelijk of GP kunnen ook medehuurder worden. Hiervoor zullen ze een verzoek bij de verhuurder moeten doen tot toekenning van het medehuurderschap. Om een (niet hurende) samenwoner als medehuurder aan te laten merken, moet deze samenwoner aan vier eisen voldoen:
- Er moet (al twee jaren) een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn met de huurder;
- De samenwoner beschikt over voldoende financiële middelen om de huur zelf te kunnen betalen;
- Het verzoek wordt niet ingediend met het eigenlijke doel om op korte termijn (hoofd)huurder te worden;
- De samenwoner kan (als de huurovereenkomst op hem zou moeten overgaan) een huisvestingsvergunning voor de woning krijgen.
Deze laatste eis geldt alleen voor corporatiewoningen.
Als aan de bovenstaande eisen voldaan is, kan een verhuurder het medehuurderschap niet weigeren. Doet de verhuurder dat ten onrechte wel, dan kan de huurder samen met de beoogd medehuurder een procedure bij de rechter starten om medehuurderschap te verkrijgen.
Een medehuurder heeft recht op huurbescherming bij het beëindigen van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder. Ook kan een medehuurder aangesproken worden voor de betaling van de huurpenningen.
Grote verschillen?
Voor de totstandkoming van de verschillende (mede)huurverhoudingen gelden verschillende eisen. De verschillen tussen de juridische posities van contractuele medehuurders, echtgenoten en GP’ers en overige medehuurders worden juist steeds kleiner. Zo kunnen contractuele medehuurders, waar dit ooit niet kon, tegenwoordig onderling procederen over wie het huurrecht mag voortzetten als de samenwoning eindigt. Ook is in recente rechtspraak de mogelijkheid tot opzegging voor individuele contractuele medehuurders erkend. Voor medehuurders volstaat het vertrek uit de woning (en melding aan de verhuurder hiervan) om uit de positie van medehuurder en de hoofdelijkheid te worden ontslagen. Een contractuele medehuurder kan, als met de voormalig samenwoner overeenstemming bereikt is, de huurovereenkomst ten aanzien van het eigen huurrecht opzeggen. Voor het veranderen van de juridische status van een samenwoner gelden dus ook andere eisen. De gevolgen, het loskoppelen van de voormalige samenwoners, zijn gelijk.
Heeft u vragen over de rechtspositie van een samenwoner? Neem dan vooral contact op met een van onze advocaten huurrecht!
