In de aanhoudend overspannen marktsituatie in de (ver)bouw komt het maar al te vaak voor dat aannemers uit hun planning lopen, omdat ze te veel projecten tegelijk aannemen en daar bijvoorbeeld niet snel genoeg onderaannemers voor kunnen vinden. Door het tekort aan voldoende gekwalificeerd personeel in de bouw zijn er bovendien veel beunhazen actief in de markt. Dat kan tot situaties leiden waarin u als opdrachtgever de overeenkomst met uw aannemer wilt beëindigen. U kunt dat op twee manieren doen: door opzegging of door (buitengerechtelijke) ontbinding. Maakt u in dat kader de verkeerde keuze, dan kan dat – met name naarmate de bouw minder ver gevorderd is – grote financiële gevolgen voor u hebben. Waar moet u in dat verband op letten?
De aannemingsovereenkomst
Voor aannemingsovereenkomsten gelden, naast de regels die voor alle overeenkomsten / contracten gelden, bijzondere regels. Die regels zijn samengebracht in een aparte ‘titel’ (13) van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zo zijn er ook bijzondere regels voor het beëindigen van de aannemingsovereenkomst. Aangezien een deel van de wetsbepalingen in Titel 13 van Boek 7 BW van regelend – en dus niet dwingend – recht is, mag daar in de aannemingsovereenkomst van worden afgeweken. Daarbij worden in de bouw vaak standaardvoorwaarden op de aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard, zoals de UAV 2012, de AVA 2013 of de AVV 1998. In die standaardvoorwaarden kunnen ook regels voor de beëindiging van de aannemingsovereenkomst staan, die afwijken van de wettelijke regeling. Ga dus na welke afspraken u in het kader van de aannemingsovereenkomst precies gemaakt heeft, voordat u de aannemingsovereenkomst beëindigt. Zo komt u niet voor verrassingen te staan.
Opzegging
Volgens de wet mag de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst op ieder moment geheel of gedeeltelijk opzeggen. Het opzeggen van een aannemingsovereenkomst heeft niet zelden grote financiële gevolgen, omdat de opdrachtgever in dat geval volgens de wet de hele aanneemsom en het eventuele meerwerk moet betalen. Hij mag daarop slechts de besparingen door de aannemer, d.w.z. de kosten die de aannemer niet meer heeft, omdat hij het werk niet hoeft af te maken, in mindering brengen. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot die besparingen rusten op de opdrachtgever. De aannemer heeft in dat verband wel een mededelingsplicht, in die zin dat hij gehouden is het verweer tegen de door de opdrachtgever gestelde besparingen grondig uit te werken.
In principe heeft de aannemer in geval van opzegging door de opdrachtgever recht op de volledige winst over het gehele werk en op vergoeding van de kosten die hij gemaakt heeft. Hieronder vallen onder andere de kosten die onvermijdelijk zijn, omdat hij daarvoor bijvoorbeeld al personeel had ingehuurd. De opdrachtgever moet de aannemer in dat geval dus financieel compenseren. Het komt er dan op neer dat hoe eerder in de uitvoering van het werk de opdrachtgever opzegt, hoe groter de financiële gevolgen voor hem zijn. Hij moet dan immers de hele aanneemsom verminderd met de door hem te bewijzen besparingen van de aannemer betalen, terwijl er navenant minder van het werk is uitgevoerd. De opdrachtgever is de aanneemsom minus besparingen zelfs verschuldigd als de aannemer nog niets heeft uitgevoerd.
Ontbinding
Volgens de wet kan de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst ook geheel of gedeeltelijk ontbinden als de aannemer:
(1) toerekenbaar, d.w.z. bijv. niet door overmacht, tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit die aannemingsovereenkomst (= wanprestatie); of
(2) nakoming tijdelijk of blijvend onmogelijk is.
De tekortkoming moet de ontbinding wel rechtvaardigen, d.w.z. dat de tekortkoming voldoende ernstig moet zijn. Daarnaast moet de aannemer in verzuim zijn, tenzij nakoming tijdelijk of blijvend onmogelijk is. Dit betekent dat de opdrachtgever de aannemer in gebreke moet hebben gesteld en hem daarbij een uiterste termijn hebben gegeven om de tekortkoming te herstellen, zonder dat herstel binnen die termijn heeft plaatsgevonden.
Met de ontbinding eindigt de aannemingsovereenkomst. Partijen zijn daarmee bevrijd van de nog niet nagekomen afspraken in het kader van de overeenkomst. Zij zijn wel verplicht om de prestaties die over en weer al zijn uitgevoerd ongedaan te maken. In theorie zou dat betekenen dat de aannemer de door de opdrachtgever betaalde aanneemsomtermijnen zou moeten terugbetalen en de opdrachtgever de gemonteerde zaken zou moeten terug leveren. Aangezien het meestal niet mogelijk of redelijk is om deels voltooid werk ongedaan te maken, heeft de aannemer in dat geval recht op betaling van het werk dat al verricht is, met eventueel een correctie voor zover dat werk niet deugdelijk is uitgevoerd. Op die manier betaalt de opdrachtgever dus een bedrag dat overeenkomt met wat het werk ‘waard’ is. Voor zover de opdrachtgever de aannemer op het moment van ontbinding al méér betaald heeft, moet de aannemer dat meerdere terugbetalen.
Conclusie
In het licht van het bovenstaande is ontbinding van de aannemingsovereenkomst voor de opdrachtgever meestal financieel voordeliger dan opzegging. Om een financiële tegenvaller te voorkomen, is het raadzaam om goed na te denken over de manier waarop u de overeenkomst met uw aannemer moet beëindigen. Als bijvoorbeeld achteraf blijkt dat uw situatie niet aan bovengenoemde voorwaarden voor ontbinding voldoet en u dus onterecht heeft ontbonden, is de kans groot dat uw ‘ontbinding’ als opzegging wordt gezien. Het gevolg is dan dat u in plaats van de waarde van het verrichte werk de hele aanneemsom plus het eventuele meerwerk, verminderd met de door u te bewijzen besparingen van de aannemer, moet betalen. Daarbij geldt dat de aannemer in het algemeen de kans moet krijgen het werk naar behoren af te maken. Zolang het werk nog niet is opgeleverd of de afgesproken opleverdatum nog niet is verstreken, is het de vraag of er al sprake kan zijn van verzuim van de aannemer.
Advies
Komt uw aannemer de afspraken die u met hem gemaakt heeft niet na en wilt u weten wat u daar juridisch aan kunt doen? Overweegt u in dat kader zelfs om de aannemingsovereenkomst te beëindigen? Of wordt u – als opdrachtgever of als aannemer – zelf opzegging of ontbinding van de aannemingsovereenkomst aangezegd? Laat u dan goed adviseren over uw juridische mogelijkheden en neem contact op met onze advocaat bouwrecht mr. Alexander Broekhoven.
