Het einde van de tijdelijke huurovereenkomst?
De ‘Wet vaste huurcontracten’ is op 14 november 2023 door de Eerste kamer aangenomen. Deze wet zorgt ervoor dat de tijdelijke huurovereenkomsten in principe worden afgeschaft. Vaste huurovereenkomsten moeten weer de norm worden. In dit artikel worden de belangrijkste wijzigingen besproken.
Tijdelijke huurovereenkomsten
In 2016 is met de Wet doorstroming huurmarkt de mogelijkheid gecreëerd om tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar aan te gaan voor zelfstandige woonruimten. Aan het einde van deze tijdelijke huurovereenkomsten heeft de huurder geen huurbescherming. De tijdelijke huurovereenkomsten moesten leiden tot een groter aanbod van huurwoningen en tegelijkertijd zou de vaste huurovereenkomst de norm moeten blijven. Het idee achter deze wet was dat de bestaande woonruimtes optimaal benut moesten worden. Het tegendeel bleek waar te zijn. Het gebruik van de tijdelijke huurovereenkomsten is gestegen en er kan niet worden vastgesteld of de tijdelijke huurovereenkomsten daadwerkelijk hebben bijgedragen aan een groter aanbod van huurwoningen. Daarnaast zorgen de tijdelijke huurovereenkomst voor een grotere onzekerheid voor huurders en een snellere stijging van de huurprijzen.
Wet vaste huurcontracten
De aangenomen ‘Wet vaste huurcontracten’ maakt een einde aan de mogelijkheid om algemene tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden voor woonruimten. Het afschaffen van tijdelijke huurovereenkomsten zorgt ervoor dat huurders meer woonzekerheid hebben. Tegelijkertijd wordt het voor verhuurders wel lastiger om van een huurder af te komen. Doordat tijdelijke huurovereenkomsten niet meer zijn toegestaan wordt het voor verhuurders minder aantrekkelijk om woningen te verhuren. Via enkele amendementen op het wetsvoorstel ‘Wet vaste huurcontracten’ zijn er nieuwe uitzonderingen gecreëerd waardoor het voor verhuurders in bepaalde gevallen nog mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst aan te bieden. Deze uitzonderingen moeten voorkomen dat verhuurders ervan worden weerhouden om een woning te verhuren.
In principe worden de tijdelijke huurovereenkomsten dus afgeschaft en wordt een vaste huurovereenkomst weer de norm. In de volgende uitzonderingssituaties is een tijdelijke huurovereenkomst nog mogelijk.
Uitzondering 1: bloedverwant of aanverwant
Een huurovereenkomst mag worden beëindigd indien de verhuurder de woning wil verstrekken aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Met andere woorden, de verhuurder mag de huurovereenkomst beëindigen als de woning nodig is voor bijvoorbeeld een ouder of een kind. Deze mogelijkheid tot beëindiging moet vooraf in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
Uitzondering 2: ‘proef-samenwonen’
Voor het zogenoemde ‘proef-samenwonen’ wordt een nieuwe opzeggingsgrond gecreëerd. Deze opzeggingsgrond is ontworpen om stellen de mogelijkheid te bieden te gaan samenwonen in de woning van de één, en de woning van de ander te verhuren. Indien het samenwonen geen succes is, heeft de verhuurder de mogelijkheid om terug te keren naar zijn eigen woning. Als het samenwonen wel ‘slaagt’ mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen om de woning te verkopen. Aan deze opzeggingsgrond zijn een aantal voorwaarden verbonden. Allereerst moet de verhuurder een natuurlijk persoon zijn. Daarnaast moet deze persoon direct voorafgaand aan de huurovereenkomst de woning minstens twee jaar als eigenaar hebben bewoond. Verder moet deze opzeggingsgrond expliciet in de huurovereenkomst worden opgenomen en moet daaraan een termijn worden verbonden. Deze termijn mag niet langer zijn dan twee jaar. Tot slot mag de verhuurder in dit geval niet meerdere woningen verhuren en mag hij niet eerder gebruik hebben gemaakt van deze opzeggingsgrond. Indien de verhuurder gebruik wil maken van deze opzeggingsgrond dient hij een melding te doen bij een hiervoor op te richten meldpunt.
Uitzondering 3: nader te bepalen groepen
Personen die vallen onder later vast te stellen categorieën hebben nog wel de mogelijkheid een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Hierbij gaat het om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. In de toelichting bij het amendement worden een aantal mogelijke voorbeelden gegeven:
– Huurders die vanwege werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
– Huurders die vanwege een renovatie of sloop hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;
– Huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang of huurders in een sociale noodsituatie met een urgente huisvestingsbehoefte;
– Huurders met wie de toegelaten instelling een tweede- of laatste kans-huurovereenkomst aangaat;
– Huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding wordt afgesloten; en
– Huurders wiens overleden ouder, grootouder of voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op tijdstip van overlijden hun hoofdverblijf in de woning hadden.
Vervolgens zijn er nog twee situaties waarbij een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk is. Deze situaties zijn geen nieuwe uitzonderingen, maar volgen al uit bestaande wet- en regelgeving. Het gaat hierbij om verhuur op basis van een tijdelijke verhuurbestemming en verhuur met een diplomatenclausule. Voor hospitaverhuur wordt teruggevallen op de regeling van voor 2016. Er wordt nog onderzocht hoe deze verhuurconstructie een betere wettelijke basis kan krijgen.
Inwerkingtreding
De Wet vaste huurcontracten zal naar alle waarschijnlijkheid op 1 juli 2024 in werking treden. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur worden hiermee behoorlijk beperkt. Het is daarom te verwachten dat deze nieuwe wetgeving (opnieuw) een groot effect op de huurmarkt zal hebben. Helemaal onmogelijk is tijdelijke huur straks niet.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen? Neem gerust contact met ons op!
Advocaten: mr. Margreet Bos, mr. Dorien Houkes en mr. Ruben Maassen
